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地产行业3大神话破灭!地产人何去何从?

来源:广西分站 时间:2021-08-27 作者:一砖一瓦 浏览量:

地产行业曾经有过很多神话,其中最著名的3个神话是:


1、地产巨头大而不能倒;


2、一二线房价永远涨;


3、房地产老板最有钱;

过去2年,这3个神话逐一倒掉,到底是因为什么呢?


在这3个神话倒掉之后,地产人在选择行业、企业的时候,又该如何抉择呢?


下面详细来说……

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“大而不能倒”

不能倒的,绝不是企业的老板

“大而不能倒”的神话主要有2个逻辑。

第一个逻辑是市场层面的:


有人认为,地产巨头在全国各地都有项目,内部资源可以互相调配,这个区域出了问题,另一个区域可以支援,三线出了问题,一二线可以支援,所以永远不会有大的风险。

持这种观点的人,忽略了2个问题:


首先,很多地产巨头的野心太大了,他们在把杠杆用到了极致,以扩张规模。为了达到这种极致,他们本来就通过各种先进的技术手段,就在各个区域之间充分调配资源挖掘潜力,内部根本就没有余力了;


其次,在金融系统,也就是融资、贷款相关的机构之间,几乎是全国一盘棋的。地产巨头某个区域还不上钱了,某个项目被查封了,这样的消息,一夜之间就会在全国传开,很快,这家巨头所有的区域,借钱都越来越难了……

第二个逻辑是相关政府机构层面的:


有人认为,地产巨头手头有大量项目,外面有大量借款,一旦自己暴雷,还不上,可能就会影响市场稳定,政府部门就会出手相救。


但问题就在于,政府部门要救的到底是什么?

首先,政府部门可能不希望出现大量的项目烂尾,希望大部分项目都有人接手;


其次,政府部门可能不希望出现大量呆坏账;


事实上,房企暴雷的风险,与一些以虚拟资产为主的企业相比,风险相对较小。土地、房子、项目,这些不会凭空消失,都还在,只要运转下去、变卖出去,大部分窟窿都可以填上,风险更多是周转不开的风险。


政府部门在这个时候,一般都会选择更加靠谱的大企业、大股东来接手。


历史上,好几家大房企危机时刻,变换大股东,企业的壳却运转至今甚至还加速发展就是明证。

所以,大而不能倒的,是巨头的壳,而绝不是巨头的老板和管理层。

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“一二线永远涨”

不会大起大落才是正确答案

“15%”是个标准

2021年,深圳等地房价的横盘、下跌,打破了这个神话。


比“一二线永远涨”更早的神话,是“房子永远涨”。后来可能是发现三四线好像波动较大,又出现了“一二线永远涨”的神话。

一二线聚集了最优质的各种资源,比如好工作、好医院、好教育等等,所以从市场角度来说,从5年、10年长周期来看,其房价肯定是持续上升的。


但是,短周期来看,一二线都曾经大跌过,比如2009年。

中国的房地产市场,从来都是政策决定其走向的。


因城施策之后,地方政府手里的牌足够让其达成想要达成的调控目的!


影响房价的无非供需:


调节一手房供应数量,长期来说可以控制卖地数量,短期来说可以调整预售条件。


调节二手房供应数量,可以规定上次交易完成后几年内不准交易。


调节买房客户的数量,则可以通过限购、限贷等等来完成,而且可以通过增加限购、限贷的细节条款,精准调节。

明白了地方政府可以达成精准调控目的这回事,我们就可以看看地方政府的调控目的到底是什么。


笼统来说,就是不准大起大落。


那么,跌多少算大落,涨多少算大起呢?


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